《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》制發(fā)說明
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來源：濟(jì)南市人民政府辦公廳
時間：2020-08-15
一、起草背景和過程
（一）國家和省有關(guān)要求。2018年2月，省委、省政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程的實(shí)施意見》（魯發(fā)〔2018〕9號），提出“開展國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點(diǎn)”。7月，原省國土資源廳下發(fā)《關(guān)于在濟(jì)南青島煙臺開展完善國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點(diǎn)的函》（魯國土資函〔2018〕271號），將濟(jì)南市納入試點(diǎn)。2019年7月，國務(wù)院辦公廳、省政府辦公廳先后印發(fā)關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見和實(shí)施意見，對二級市場建設(shè)提出具體要求。
（二）我市基本情況。目前，我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理相對薄弱。雖然現(xiàn)有法律法規(guī)對建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等情形作出了一些規(guī)定，但有關(guān)規(guī)定較為零散，還存在管理體系不完善、交易規(guī)則不健全、交易條件不明確、監(jiān)督管理不到位等問題，一定程度上制約了土地二級市場的健康發(fā)展。出臺統(tǒng)一規(guī)范的政策文件，既是健全我市土地二級市場的內(nèi)在要求，也是完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的重大舉措，對優(yōu)化營商環(huán)境、促進(jìn)節(jié)約集約用地、加快全市經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
（三）文件起草過程。為完善我市土地二級市場，讓市場主體在交易中有章可循，市自然資源和規(guī)劃局依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，總結(jié)吸收各地成功經(jīng)驗(yàn)和典型做法，以解決我市土地二級市場面臨的現(xiàn)實(shí)問題為導(dǎo)向，起草了《辦法》，明確了交易原則、平臺建設(shè)、交易流程、交易條件等內(nèi)容。《辦法》廣泛征求了社會公眾、市法院、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個部門單位的意見。5月21日市司法局對《辦法》進(jìn)行了合法性審查，7月28日經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，市政府辦公廳正式印發(fā)實(shí)施。
二、主要內(nèi)容
《辦法》共31條。主要內(nèi)容如下：
1.明確了二級市場交易的適用類型、基本原則、平臺建設(shè)和交易流程。《辦法》明確在現(xiàn)有不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上設(shè)置交易事項(xiàng)辦理窗口，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的二級市場交易平臺，對全市土地二級市場交易進(jìn)行統(tǒng)一管理。建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，交易雙方可通過交易平臺發(fā)布和獲取市場信息；可自行協(xié)商交易，也可委托交易平臺公開交易；達(dá)成一致后簽訂合同，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
2.明晰建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。一是以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)。二是宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)市、縣（區(qū)）自然資源行政主管部門同意，按法定程序辦理轉(zhuǎn)讓。三是建設(shè)用地使用權(quán)交易價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣（區(qū)）人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
3.明晰建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件。《辦法》強(qiáng)調(diào)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人應(yīng)依法申報并繳納租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
4.明晰建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。一是允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。二是明確不得以部分宗地進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)抵押。三是放寬對抵押權(quán)人的限制，明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。
5.明確了監(jiān)管責(zé)任。《辦法》強(qiáng)調(diào)建立健全人民法院、財政、住建、國資委、地方金融監(jiān)管、行政審批、稅務(wù)等主管部門信息共享和執(zhí)行聯(lián)動機(jī)制。提出加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合土地出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易的，區(qū)縣自然資源行政主管部門及時報告區(qū)縣人民政府、園區(qū)管委會，區(qū)縣人民政府、園區(qū)管委會應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。
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