《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法》制發(fā)說明
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來源：濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局
時(shí)間：2021-08-07
一、起草背景和過程
（一）國(guó)家和省有關(guān)要求。2018年2月，省委、省政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大工程的實(shí)施意見》（魯發(fā)〔2018〕9號(hào)），提出“開展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)”。7月，原省國(guó)土資源廳下發(fā)《關(guān)于在濟(jì)南青島煙臺(tái)開展完善國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的函》（魯國(guó)土資函〔2018〕271號(hào)），將濟(jì)南市納入試點(diǎn)。2019年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳、省政府辦公廳先后印發(fā)關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見和實(shí)施意見，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)提出具體要求。
（二）我市基本情況。目前，我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理相對(duì)薄弱。雖然現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等情形作出了一些規(guī)定，但有關(guān)規(guī)定較為零散，還存在管理體系不完善、交易規(guī)則不健全、交易條件不明確、監(jiān)督管理不到位等問題，一定程度上制約了土地二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。出臺(tái)統(tǒng)一規(guī)范的政策文件，既是健全我市土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在要求，也是完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的重大舉措，對(duì)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、促進(jìn)節(jié)約集約用地、加快全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
（三）文件起草過程。為完善我市土地二級(jí)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)主體在交易中有章可循，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，總結(jié)吸收各地成功經(jīng)驗(yàn)和典型做法，以解決我市土地二級(jí)市場(chǎng)面臨的現(xiàn)實(shí)問題為導(dǎo)向，2020年8月，市政府辦公廳印發(fā)了《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕20號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）。
2021年4月，市人大對(duì)2020年接收備案的規(guī)范性文件開展審查，對(duì)《管理辦法》的合法合規(guī)性提出三條意見，具體為：文件第十二條第七款建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓需抵押權(quán)人同意的規(guī)定與《民法典》第四百零六條規(guī)定不一致，文件第二十七條關(guān)于人民法院對(duì)劃撥建設(shè)用地司法處置的規(guī)定超越了規(guī)范性文件制定權(quán)限，文件第二十二條缺少對(duì)以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押規(guī)定。市自然資源和規(guī)劃局按照人大審查意見，對(duì)《管理辦法》進(jìn)行修改完善，廣泛征求了社會(huì)公眾，市法院、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局等部門單位的意見，并通過市司法局合法性審查。報(bào)請(qǐng)市政府同意修改原文件，結(jié)束原文件試行，施行有效期調(diào)整為5年。8月7日，市政府辦公廳正式印發(fā)實(shí)施。
二、主要內(nèi)容
《管理辦法》共31條。主要內(nèi)容如下：
（一）明確了二級(jí)市場(chǎng)交易的適用類型、基本原則、平臺(tái)建設(shè)和交易流程?！豆芾磙k法》明確在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)上設(shè)置交易事項(xiàng)辦理窗口，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，對(duì)全市土地二級(jí)市場(chǎng)交易進(jìn)行統(tǒng)一管理。建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程，交易雙方可通過交易平臺(tái)發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息；可自行協(xié)商交易，也可委托交易平臺(tái)公開交易；達(dá)成一致后簽訂合同，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
（二）明晰建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。一是以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)。二是宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)自然資源主管部門同意，按法定程序辦理轉(zhuǎn)讓。三是建設(shè)用地使用權(quán)交易價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、區(qū)縣政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（三）明晰建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件?！豆芾磙k法》強(qiáng)調(diào)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人應(yīng)依法申報(bào)并繳納租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
（四）明晰建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件。一是允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。二是明確不得以部分宗地進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)抵押。三是放寬對(duì)抵押權(quán)人的限制，明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人。
（五）明確了監(jiān)管責(zé)任。《管理辦法》強(qiáng)調(diào)建立健全人民法院、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)資、地方金融監(jiān)管、行政審批服務(wù)、稅務(wù)等部門信息共享和執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制。提出加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對(duì)違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合土地出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，區(qū)縣政府和相關(guān)園區(qū)管委會(huì)應(yīng)加大監(jiān)管力度，對(duì)違約情況依法依規(guī)處置。
為了保障濟(jì)南市土地二級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，維護(hù)公共利益，《管理辦法》自公布之日起施行。
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